Cómo calculamos tu nota

Esfuerzo mensual (40 % de la nota). Coste real al mes (cuota + gastos asociados) dividido entre tus ingresos, comparado con lo recomendable para ese tipo de gasto. Relación con la referencia y nota: 50 % de la referencia → 10,0, 75 % de la referencia → 8,0, 100 % de la referencia → 5,0, 150 % de la referencia → 1,5, 200 % de la referencia → 0,0.

Margen que te queda (30 %). Lo que te sobra al mes después de la compra, como parte de tus ingresos: 0 % → 3,0, 10 % → 7,0, 20 % → 10,0. Si es negativo, 0.

Colchón de ahorro (30 %). Meses de gastos que cubren tus ahorros después de pagar la entrada, los gastos iniciales y lo que ya sabes que vas a gastar este año, comparado con el colchón que quieres tener: 0 % del objetivo → 0,0, 50 % del objetivo → 4,0, 100 % del objetivo → 8,0, 150 % del objetivo → 10,0.

Entre esos puntos, la nota sube o baja en línea recta.

No hacemos la media. Elevamos cada factor a su peso y los multiplicamos: nota = esfuerzo^40 % × margen^30 % × colchón^30 %.

Por qué multiplicamos. Con una media, un factor malo se tapa con dos buenos, y salían aprobados absurdos: una cuota enorme perdonada por tener muchos ahorros. Pero el ahorro es dinero que se gasta una vez y la cuota vuelve cada mes. Multiplicando, un factor bajo arrastra la nota entera, que es justo lo que pasa en la vida real.

Calculamos tu nota dos veces más, cada una con algo yendo mal: que tus ingresos bajen un 10 %, y que el interés suba 2,0 puntos si tu préstamo dura más de 10 años, que es donde el tipo suele ser variable. Nos quedamos con la peor de las dos, no con las dos a la vez: la idea es comprobar que aguantas un golpe, no una tormenta.

Tu nota final no puede separarse de esa nota estresada más de 2,0 puntos. Si una compra solo te sale bien mientras nada cambie, no te vamos a decir que te da.

Cuando escribes la dirección, la convertimos en coordenadas con CartoCiudad (Instituto Geográfico Nacional) y buscamos la sección censal —el barrio estadístico— en la que cae. Las viviendas del edificio, sus metros construidos y su año salen de la Sede Electrónica del Catastro. No guardamos ni la dirección ni la vivienda que eliges.

Alquiler. €/m² al mes de tu barrio según el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (Ministerio de Vivienda, 2024), que sale de los alquileres declarados a Hacienda. «Rápido» es el percentil 25, «mercado» la mediana y «sin prisa» el 75. Son contratos en vigor, también antiguos: lo que sale hoy al mercado suele estar por encima.

Venta. Valor tasado medio de vivienda libre de tu municipio (segundo trimestre de 2026, Ministerio de Transportes), con el valor de obra nueva si el piso tiene cinco años o menos. Ese precio se ajusta a tu barrio multiplicándolo por lo que se separa el alquiler del barrio del alquiler del municipio (entre 0,6 y 1,8 veces): donde alquilar cuesta más, comprar también. El abanico entre «rápido» y «sin prisa» es la raíz cuadrada del que tienen los alquileres del barrio, porque los pisos en venta de una misma zona se parecen más entre sí.

Anuncios de hoy. Cuando hay suficientes pisos publicados cerca de tu dirección, mandan ellos: cogemos los que hay a menos de 750 metros a través de la API oficial de idealista y nos quedamos con sus €/m² en cuartiles, quitando los anuncios imposibles. Es el precio que se pide, no el de cierre; en la venta se suele cerrar algo por debajo. No rastreamos ninguna web: solo usamos datos que los portales publican para esto.

Tu piso, no el de al lado. Sobre el precio de la zona se aplican los coeficientes que de verdad separan dos pisos del mismo portal, en la línea de las normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/1993): estado (-15 % si está para reformar, 8 % si está reformado), planta y ascensor (un cuarto sin ascensor pierde un 15 %), exterior o interior, y los extras: la terraza cuenta al 35 % del precio del metro, el garaje como 12 m² y el trastero como 4 m². En la pantalla se ve cada ajuste por separado.

El orden es siempre el mismo: los anuncios que metas tú, los anuncios publicados cerca y, si no hay nada de lo anterior, el dato oficial. El valor tasado es el que usan los bancos para dar hipotecas, no el que se pide en los portales, que suele ser mayor.

Barato es la misma compra a mitad de precio; calidad-precio, un 25 % más barata; top, lo que pides. A cada uno le aplicamos exactamente las mismas reglas.

La cuota se calcula con el sistema francés (cuota fija), el que usan casi todos los préstamos: cuota = capital × i / (1 − (1 + i)^−n), con i = interés anual / 12 y n = meses.

Son estimaciones orientativas, no asesoramiento financiero. Antes de firmar, revisa la TAE y las condiciones de la oferta.